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WKN: A2G8XX / ISIN: DE000A2G8XX3

Godewind Immobilien: Die Zuckerdosage entfaltet sich - Aktienanalyse


23.12.19 12:32
Nebenwerte Journal

Sauerlach (www.aktiencheck.de) - Godewind Immobilien-Aktienanalyse von "Nebenwerte Journal":

Carsten Stern, Aktienexperte des Fachmagazins "Nebenwerte Journal", nimmt die Aktie des Immobilienunternehmens Godewind Immobilien AG (ISIN: DE000A2G8XX3, WKN: A2G8XX, Ticker-Symbol: GWD) unter die Lupe.

Die Godewind Immobilien AG sei aus der ehemaligen HPE Holding hervorgegangen und habe im März 2018 ihr Grundkapital von EUR 15 auf 108,75 Mio. erhöht. Die zu EUR 4 angebotenen Aktien hätten ihr Debüt an der Börse am 05.04.2018 gefeiert und seien kurze Zeit später in die Fänge von Leerverkäufern geraten, von denen die Aktie im Tief bis auf EUR 2,75 geschickt worden sei, obwohl allein EUR 3,50 Bargeld je Aktie aus dem Börsenstart vorhanden gewesen sei. Auf niedrigem Niveau bei Kursen von EUR 3,11 hätten die heutigen Großaktionäre Karl Ehlerding und Vorstand Stavros Efremidis zugegriffen und ihre Position auf mehr als 25% aufgestockt. Seitdem habe das Papier eine durchaus beachtliche Rally hingelegt. Am 09.12.2019 habe die Aktie bei EUR 4,10 notiert. Gekauft würden z.B. Objekte mit hohem Leerstand an Top-Standorten u.a. in Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, München. Generell sei es beabsichtigt, ein Portfolio von mehr als EUR 3 Mrd. an Gewerbeimmobilien, bevorzugt aus Bürogebäuden, aufzubauen.

Wer in den vergangenen fünf Jahren auf Immobilienaktien gesetzt habe, habe damit ordentlich Geld verdient: So hätten TAG Immobilien, Deutsche Wohnen und Vonovia mit Wohnimmobilien eine Performance von 136,91 und 80% erzielt. Die Bochumer Vonovia spiele, anders als die Fußballer vom VfL Bochum, inzwischen sogar im DAX und damit in der ersten Liga. Doch auch mit Gewerbetiteln seien satte Gewinne möglich gewesen, wie Aroundtown oder alstria zeigen würden. Insgesamt habe der Deutsche Immobilienindex Dimax mit einem Plus von 96% den DAX klar geschlagen, der in diesem Zeitraum nur 33% zugelegt habe.

Bis zuletzt hätten sich die Immobilienpreise hierzulande kräftig erhöht. Daher stufe die Bundesbank Wohnimmobilien in städtischen Gebieten als 15% bis 30% überbewertet ein. Gleichwohl könne die Notenbank in ihrem Finanzstabilitätsbericht keine Hinweise auf eine Blase, sprich auf eine Spirale aus stark steigenden Preisen, übermäßig steigenden Krediten und erodierenden Kreditvergabestandards erkennen. Auch im Markt für Büroimmobilien liege keine Blase vor, habe der Branchen-Connaisseur Efremidis in einem kürzlich gehaltenen Vortrag zur Entwicklung im Immobilienmarkt seit der Lehman-Pleite im Jahr 2008 erläutert. Er sei der Meinung, dass der Markt inzwischen in einer sehr viel solideren und stabileren Verfassung sei. Anders als vor Lehman würden die Banken jetzt eben keine neuen Objekte mehr ohne hohe Vorvermietungen finanzieren. Zudem gehe ohne ein entsprechendes Eigenkapital nichts mehr. Mit Büroimmobilien könne nach wie vor eine durchaus attraktive Marge erwirtschaftet werden, berücksichtige man die deutlich gesunkenen Refinanzierungskosten in Zeiten der Null-Zins-Politik.

Der im August 2019 erreichte, durchaus spektakuläre Vermietungserfolg für den Düsseldorfer Bürokomplex Herzogterrassen (ehemalige Zentrale der West LB), mit dem der beim Ankauf noch sehr hohe Leerstand von 45,4% im Bürobereich auf einen Schlag auf Null habe reduziert werden können, habe sich deutlich in den Q3-Zahlen 2019 niedergeschlagen; denn allein die hieraus resultierende bilanzielle Wertanhebung habe für einen Bewertungsgewinn von EUR 69,6 Mio. gesorgt.

Das habe das Q3-EBIT auf EUR 73,3 Mio. in die Höhe schnellen lassen. Das Quartalsergebnis sei auf EUR 61,6 Mio. gesprungen. Einschließlich der 6M-Zahlen 2019, die infolge der günstigen Zukäufe ebenfalls von einem hohen Bewertungsergebnis von EUR 83 Mio. geprägt gewesen seien, hätten sich nach 9M 2019 ein EBIT von EUR 160,2 Mio. und ein Periodenergebnis von EUR 134,9 Mio. ergeben. Auf die Darstellung von Vergleichszahlen des Vorjahreszeitraums verzichten wir aufgrund der nicht vorhandenen Aussagekraft, so die Experten von "Nebenwerte Journal". Nach 9M 2018 habe es weder ein Ergebnis aus der Objektbewirtschaftung noch aus der Immobilienbewertung gegeben. Der Grund sei einfach: Zum Bilanzstichtag hätten sich noch keine Immobilien im Portfolio befunden, der Aufbau sei im Q4 2018 gestartet.

Seit Oktober 2018 gehe es bei den Käufen Schlag auf Schlag. Am 16.10.2018 sei Vollzug für den Ankauf von zwei Bürogebäuden in Frankfurt und Düsseldorf mit einem Flächeninhalt von 29 300 qm zu einem Preis von EUR 73,5 Mio. bekannt gegeben worden (Leerstand 1 bzw. 9%). Es sei eine gute Woche später ein Bürokomplex in München (15.000 qm; Leerstand 63%) für EUR 30,5 Mio. gefolgt. Am 13.11.2018 sei ein Bürogebäude (Airport Center) in Frankfurt mit einer Fläche von 48.140 qm sowie einem Leerstand von 18% hinzugekommen. Der Kaufpreis habe EUR 168 Mio. betragen und das bisher größte Einzelprojekt dargestellt. Das ebenfalls noch im November erworbene Büroobjekt in Hamburg mit 24.700 qm und einem Kaufpreis von EUR 60,6 Mio. sei bereits voll vermietet. Im Dezember seien noch zwei weitere Büroimmobilien in Frankfurt und München (zusammen 74 500 qm; Leerstand 35,7% bzw. 10,6%) für EUR 205 Mio. hinzugekommen, kurz vor Weihnachten dann noch ein Objekt in München mit 17.600 qm und einem Leerstand von 51% für EUR 30 Mio.

Am 23.05.2019 habe Godewind das nächste Objekt gekauft, den Büro-Tower City Gate im Frankfurter Nordend für EUR 85 Mio. Die Potenzialmiete bei Vollvermietung betrage EUR 4,3 Mio. p.a. Der Leerstand liege aktuell bei 13,4%, die aktuellen Mieteinnahmen würden sich auf EUR 3,8 Mio. belaufen. Nach dieser und den seit Oktober 2018 erfolgten Akquisitionen belaufe sich das Immobilienvolumen auf nunmehr insgesamt EUR 1,02 Mrd. (vermietbare Fläche 293.406 qm). Zusammengefasst habe Godewind damit bislang zehn Objekte mit einer vermietbaren Fläche von 264.940 qm erworben.

Sehr dynamisch würden sich im laufenden Jahr auch die Mieterträge entwickeln, die im Q3 auf EUR 9 Mio. und nach 9M auf EUR 20,4 Mio. gestiegen seien. Der unterjährige Aufwärtstrend sei vor allem dem sukzessiven Übergang von Nutzen/Lasten (Closing) der Immobilienkäufe geschuldet, von denen der jüngste, der Kauf des City Gate Tower in Frankfurt für EUR 85 Mio., erst zum 01.09.2019 in den Besitz von Godewind übergegangen sei und somit nur einen Monat zu den Mieterlösen des dritten Quartals beigetragen habe.

Es gehöre nicht viel dazu, für 2019 weiter steigende Mieteinnahmen zu prognostizieren, selbst wenn keine weiteren Immobilienkäufe erfolgen sollten. Doch wie Efremidis im Interview mit dem "Nebenwerte Journal" dargelegt habe, plane er weitere Zukäufe. Bis Ende 2020 wolle er das Portfolio auf EUR 2 Mrd. ausbauen. Eine Kapitalerhöhung stehe dennoch nicht auf dem Plan. Vielmehr habe er vorgerechnet, dass er dank höherer Beleihungswerte auf die Bestandsimmobilien noch Zukäufe im Volumen von EUR 400 bis 500 Mio. tätigen könnte. Außerdem habe Godewind jetzt eine Unternehmensgröße erreicht, die auch die Finanzierung über Fremdkapital, etwa durch eine Anleihe, ermöglichen würde. Kurzum: Er wolle die Verwässerung der Aktienbasis vermeiden bzw. so niedrig wie möglich halten. Dieser Ansatz komme wiederum allen Aktionären zugute.

Die für alle Immobilienunternehmen wichtige Kennziffer Funds from Operations, kurz FFO, habe sich nach 9M auf EUR 5,1 Mio. gestellt und einem Viertel der Mieterträge entsprochen; allein im Q3 seien es EUR 2,3 Mio. gewesen. Daher mute auch die Prognose eines FFO auf Jahressicht von EUR 8,5 bis 9,5 Mio. plausibel an; denn in den Monaten Oktober bis Dezember 2019 würden nun alle zehn Immobilien sowie die zahlreichen Vermietungserfolge (Mietverträge seien zu besseren Konditionen verlängert, Leerstände signifikant abgebaut worden) FFO-Erträge beisteuern. Daher plane Godewind, bereits für 2019 eine Anlaufdividende auszuschütten. Bei einem voraussichtlichen FFO je Aktie zwischen EUR 0,08 und 0,09 rechnen wir mit einer Ausschüttung von maximal EUR 0,08 je Aktie, so die Experten von "Nebenwerte Journal". Sollte die Einschätzung der Experten zutreffen, entspräche dies einer Anlaufrendite von 1,9%.

Godewind Immobilien habe nach 9M 2019 das bilanzielle Eigenkapital um ein Drittel auf EUR 529,1 (31,12,2018 EUR 392,8) Mio. bzw. EUR 4,87 (3,61) je Aktie erhöht. Der Nettovermögenswert (Net Asset Value, kurz NAV) je Aktie sei auf EUR 5,40 (3,65) geklettert. Ermöglicht worden sei dies zum größten Teil durch das hohe Bewertungsergebnis. Da sich die Bilanzsumme auf EUR 1 Mrd. mehr als verdoppelt habe, sei die EK-Quote auf 50% gesunken (31.12.2018 79%). Damit liege sie weiter in einem komfortablen Bereich, ebenso wie die Kennziffer Loan-to-Value, kurz LTV, die sich per 30.09.2019 auf 46,4% belaufen und somit im unteren Bereich der angestrebten Zielzone von 45% bis 55% verharrt habe. Der LTV beschreibe das Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrswert einer Immobilie und werde zur Bonitätsprüfung genutzt.

Durch den hohen Q3-Gewinn sei der NAV je Aktie im Vergleich zum 31.12.2018 um EUR 1,75 auf die genannten EUR 5,40 gestiegen. Da im Q4 2019 weitere Bewertungsgewinne gehoben werden dürften, sollte sich diese Kennziffer zum Bilanzstichtag 2019 in der Nähe von EUR 6 bewegen. Gelinge es, weitere Immobilien zu kaufen, ohne neue Aktien ausgeben zu müssen, sei eine Größenordnung von EUR 6,50 je Aktie realistisch. In jedem Fall fällt der Abschlag mit etwa einem Drittel auf den erwarteten NAV je Aktie zum Jahresende 2019 unseres Erachtens zu hoch aus, so Carsten Stern, Aktienexperte des Fachmagazins "Nebenwerte Journal" zur Godewind Immobilien-Aktie. (Ausgabe 1/2020)

Bitte beachten Sie auch Informationen zur Offenlegungspflicht bei Interessenskonflikten im Sinne der Richtlinie 2014/57/EU und entsprechender Verordnungen der EU unter folgendem Link.

Börsenplätze Godewind Immobilien-Aktie:

Xetra-Aktienkurs Godewind Immobilien-Aktie:
4,57 EUR +3,51% (23.12.2019, 12:02)

Tradegate-Aktienkurs Godewind Immobilien-Aktie:
4,57 EUR +3,51% (23.12.2019, 12:10)

ISIN Godewind Immobilien-Aktie:
DE000A2G8XX3

WKN Godewind Immobilien-Aktie:
A2G8XX

Ticker-Symbol Godewind Immobilien-Aktie:
GWD

Kurzprofil Godewind Immobilien AG:

Die Godewind Immobilien AG (ISIN: DE000A2G8XX3, WKN: A2G8XX, Ticker-Symbol: GWD) mit Sitz in Frankfurt am Main ist eine auf deutsche Büroimmobilien spezialisierte Gesellschaft. Der Fokus der Gesellschaft liegt auf dem Ausbau ihres attraktiven Immobilienportfolios mit dem Schwerpunkt auf Büroimmobilien. Als aktiver Portfolio- und Asset-Manager strebt Godewind eine nachhaltige Ertrags- und Einkommenssteigerung an, die durch das regelmäßige Heben von Wertschöpfungspotenzialen, die sich unter anderem durch den gezielt eingekauften Leerstand von ursprünglich rund 28 Prozent ergeben, ergänzt wird. Aktuell verfügt die Godewind über einen Büroimmobilienbestand mehr als eine Milliarde Euro. Mithilfe eines weitreichenden Netzwerks und durch wertsteigernde Akquisitionen soll so mittelfristig ein Büroimmobilien-Portfolio von rund 3 Milliarden Euro aufgebaut werden.

Basierend auf dem internen Portfolio- und Asset Management wird die Godewind Immobilien AG Gewerbeimmobilien kosteneffizient verwalten, langfristige Mietverträge abschließen und so den Unternehmenswert erhöhen. Die Gesellschaft verfügt über Verlustvorträge bei der Körperschaft- und Gewerbesteuer sowie über ein steuerliches Einlagekonto.

Die Aktie der Godewind Immobilien AG wird im höchsten Transparenz-Level der Deutsche Börse AG, Prime Standard, geführt und u. a. im XETRA Markt-Segment der Frankfurter Wertpapierbörse (FWB) gehandelt. (23.12.2019/ac/a/nw)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.





 
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