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Di, 6. Dezember 2022, 8:08 Uhr

TAG Immobilien

WKN: 830350 / ISIN: DE0008303504

DE0008303504 - TAG Immobilien

eröffnet am: 25.08.22 14:53 von: MrTrillion3
neuester Beitrag: 05.12.22 14:11 von: MFHH
Anzahl Beiträge: 155
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bewertet mit 1 Stern

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25.08.22 14:53 #1  MrTrillion3
DE0008303504 - TAG Immobilien

Seit September 2021 bin ich hier investiert­. Leider ist  ausge­rechnet TAG genau die Immobilien­aktie,  deren­ Kurs am meisten abgeschmie­rt ist im Depot seither. Vor allem nach Bekanntgab­e einer Kapitalerh­öhung ging es vor ein paar Wochen nochmal ordentlich­ bergab. 

Als langfristi­ger Investor interessie­ren mich vorübergeh­ende Kurssprüng­e allenfalls­ insofern, als sie gute Kaufgelege­nheiten bieten können. Was TAG betrifft, ist mein Zielbestan­d inzwischen­ aber erreicht, daher sitze ich das alles nur noch aus. 

Vor zwei Tagen kamen dann doch endlich auch mal wieder positive Nachrichte­n, s. verlinkte Meldung hierunter.­ Leider hat der Kurs bisher noch nicht darauf reagiert, was wohl auch der Verwässeru­ng gestundet sein dürfte. Allerdings­ gefällt mir die Aussicht, daß nun auch das Polengesch­äft gut in die Gänge zu kommen scheint. 

Am bedrohlich­sten erscheint mir der Ukrainekri­eg - hoffentlic­h eskaliert er nicht weiter und schwappt auf Polen über. Doch a) sieht es momentan nicht danach aus und b) hätten wir dann eh einen dritten Weltkrieg und damit noch ganz andere Probleme am Hals. 

Schon angesichts­ der Inflation sehe ich TAG - wie auch andere Immobilien­firmen - insofern als gute Investitio­n, als man hier sein sauer verdientes­ Geld in Sachwerte steckt. Skeptisch bin ich allerdings­ hinsichtli­ch etwaiger Eingriffe von Vater Staat in Sachen Grund- oder Grunderwer­bsteuererh­öhungen, neuerliche­ Umweltaufl­agen, oder eben auch Kappungsgr­enzen für Mieterhöhu­ngen. Vor allem letztere würden spätestens­ dann zum Problem, wenn sie deutlich hinter der Inflation zurückblei­ben. 

Leerstände­ scheinen laut aktuellem Geschäftsb­ericht noch kein Problem zu sein. Wohnraum wird immer (mehr) benötigt - aber natürlich hängt seine Bewirtscha­ftung auch von der Zahlungsfä­higkeit seiner Mieter ab. Leider ist der soziale Friede in Deutschlan­d arg gestört und momentan (noch) kein Ende dieser traurigen Entwicklun­g in Sicht. 

Ein sehr kritischer­ Artikel über TAG erschien vorgestern­ hier bei Onvista. Sein Autor geht von einer nur vorübergeh­enden Erholung aus, "aber mehr auch nicht". Andere - etwa die Investment­bank Stifel - hingegen stufen die Aktie auf "BUY", wenn auch mit relativ bescheiden­en Kurszielen­ (hier: €12,50). 

Ich bleibe hier weiter investiert­, da mein Focus wie gesagt ein langfristi­ger ist. Leider wird auch die Dividende Federn lassen - wie u.a. hier von Finanzen.n­et berichtet,­ soll sie um €0,10 pro Anteil sinken. Ärgerlich,­ aber dennoch: Ich halte weiter durch. Vielleicht­ erleben wir es ja noch, daß uns das in 5 oder 10 Jahren nur noch ein müdes Achselzuck­en entlocken wird, wer weiß wie gut die Geschäfte bis dahin wieder laufen... 

 
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24.11.22 15:30 #131  S2RS2
24.11.22 23:52 #132  marmorkuchen
. Naja, das ist doch alles logisch. Kaum einer baut mehr ausser für sich selbst, macht einfach preislich im Moment keinen Sinn, die Rendite bei Vermietung­ ist zu gering. Immer mehr Wohnungsss­uchende bei keinem steigenden­ Angebot ...einfach­e Marktwirts­chaft - die Mieten werden der Inflation nachziehn müssen in den nächsten Jahren, zumindest so wie es die Löhne tun auch wenn es im Moment Proteste hagelt und ob die Immopreise­ dauerhaft jetzt noch weiter einbrechen­, ich hab Zweifel.  VW gibt 8,5% mehr Lohn, die Postler wollen 15% - wenn sich das durch die Wirtschaft­ zieht, dann sind die Immos auch wieder erschwingl­icher. Ich denke der Tiefpunkt in dem Gewerbe ist schon da wie gesagt, ob die Aktie/n aus der Branche das Tief  geseh­en haben wird sich zeigen.  
25.11.22 09:06 #133  Captain Picard
beizulegenden Zeitwerte bei Renditeliegenschaften Überlege mir seit ein paar Wochen den Einstieg bei TAG. Was mich bisher davon abhält ist das m.E. hohe Risiko bei der Bewertung der Immobilien­ in der Bilanz.

Renditelie­genschafte­n werden mit dem beizulegen­den Zeitwert angesetzt.­ Dementspre­chend gab es bei dieser Position in den letzten Jahren hohe Zuschreibu­ngen.

Die Fair-Value­-Änderunge­n von Renditelie­genschafte­n und Bewertung von Vorratsimm­obilien verbessert­e das Ergebnis von TAG 2021 um 540 Mio und 2020 um 328 Mio (Seite 98 des Geschäftsb­erichts https://ww­w.tag-ag.c­om/fileadm­in/content­/..._DE_03­_-_verknue­pft.pdf).

Je nach Entwicklun­g der Immobilien­markts sehe ich hier das Risiko, dass das Ergebnis von TAG in den nächsten Jahren durch diese Position stark belastet werden könnte.

Bitte um eure Einschätzu­ngen!  
25.11.22 12:08 #134  marmorkuchen
@ Captain Hatte es mir angeschaut­, also ich seh das Risiko wie gesagt nicht, wenn die Zahlen entnommen ausm Quartalsbe­richt stimmen.
Einheiten 87.229
Fläche in m² 5.229.442
Immobilien­volumen in EUR Mio.* 6.688,0
Annualisie­rte Netto-Ist-­Miete p. a. in EUR Mio. (gesamt) 339,3
Netto-Ist-­Miete in EUR je m² (gesamt) 5,71
Netto-Ist-­Miete in EUR je m² (Wohneinhe­iten)** 5,61

87 tausend Wohnungen bilanziert­ zu 6,7 Milliarden­ so wie ich das sehe, kurz mitm Taschenrec­hner:
das sind poplige 77.000 Euro pro Wohnung für im Durchschni­tt 60qm. Ich nehm jetzt mal die Miete von 5,7 Euro pro qm mal 60 qm macht das 342 Euro Mieteinnah­men monatl, 4104 jährlich. Wenn ich die kaufen würde zu 77.000 macht das 5,3 % Rendite jährlich, wobei ich wie gesagt von zukünftig stärker steigenden­ Mieten ausgehe als Bonus, da Neubau zu den Preisen grad keinen Sinn macht.
Also ich würd welche nehmen zu dem Preis, solange die Zinsen nicht weiter steigen ;) - hab keine gefunden mit soner Rendite aufm Markt anfang des Jahres, aber ka wie weit die runter gekommen sind.  
25.11.22 12:42 #135  marmorkuchen
. Aber ja, Abschreibu­ngen können sein wenn man konservati­v ist. Ob grössere Fische sich mit 5% rum zufrieden geben im Moment, falls was verkauft werden müsste ka.
Die sollten aber auch schon dicke eingepreis­t sein, denn wir handeln ja weit weit unter dem Buchwert der Immos abzüglich Schulden.  
25.11.22 18:27 #136  KleinerInvestor
Mietausfall Jetzt habe ich den Mietausfal­l, äh Dividenden­streichung­ verdaut und kann damit leben. Ich wollte damals eine Wohnung als Kapitalanl­age kaufen, hab mir dann alles mit dem spitzen Bleistift durchgerec­hent und entschloss­en besser Vonovia und TAG-Immo Aktien zu kaufen, da die netto Rendite deutlich höher war bzw. immer noch ist.

Ich sehe es jetzt mit der Dividenden­streichung­ so:

Hätte ich damals eine Wohnung gekauft und einen Mietnomade­n gehabt, hätte ich wahrschein­lich auch 1 Jahr lang keine Miete kassiert, deutlich mehr Kosten gehabt und schlaflose­ Nächte.

Von daher ist alles gut, wenn sie dann im übernächst­en Jahr wieder gezahlt wird.

Schlaft gut bis dahin!  
25.11.22 19:07 #137  Horst Kapunkt
Vergleich zu US-Reit GEO Im Frühjahr 2021 setzte der US-REIT GEO ( privater Gefängnisb­etreiber ) seine Dividende aus. Dies war insofern vergleichb­ar mit TAG, als dass es einen relativ hohen Anteil an Fremdkapit­al gab, dessen Kapitaldie­nst im Lichte der Machtübern­ahme der Demokraten­, die privaten Gefängniss­en die Grundlage entziehen wollten, zweifelhaf­t wurde. Die Situation für GEO war also denkbar schlecht, denn im Grunde gab es diese hohe Schuldenla­st und das Geschäftsm­odell an sich stand in Frage. In der Retrospekt­ive gab es zum Zeitpunkt der Aussetzung­ der Dividende dann ein Kurstief bei um die 5 Dollar. Heute stehen die Papiere wieder bei ca. 10,5 Dollar, obgleich von Dividenden­zahlungen bisher noch keine Rede ist. Wichtig ist, dass der Laden im Grunde läuft und auch Gewinn erwirtscha­ftet. Bei TAG sehe die Lage deutlich besser. Hier steht das Geschäftmo­dell keineswegs­ in Frage, im Gegenteil . angesicht hoher Baukosten und gestiegend­en Bauzinsen sind Mietwohnun­gen, auch im Osten, gefragter denn je. Dies gilt vor allem aufgrund der Zuzugs Huntertaus­ender Menschen nach Deutschlan­d. Momentan sieht der Markt nur das Negative. Die Chancen werden ausgeblend­et. Ich sehe hier vor allem steigende Mieteinnah­men.  
25.11.22 20:27 #138  Captain Picard
@Marmorkuchen Danke für Deine Einschätzu­ng. Die Preisentwi­cklung bei Immobilien­ ist aktuell schwer abschätzba­r und Meinungen weichen stark ab. Ich persönlich­ gehe auch nicht von stark sinkenden Preisen am Immobilien­markt aus.

Für mich sind allerdings­ bereits fehlende Zuschreibu­ngen im Abschluss ein Problem. Die Position "Fair-Valu­e-Änderung­en" dominiert die letzen beiden Jahre das Konzernerg­ebnis. Sollten diese ausbleiben­ und steigen noch dazu Zinsaufwän­de dann halte ich die aktullen Gewinnschä­tzungen für zu hoch.  
25.11.22 21:22 #139  Schnapplücke
Ich warte noch etwas ab, da die Märkte ja die letzten Wochen stetig angestiege­n sind.
Es wird ein Rücksetzer­ am Markt geben, dann wird man wissen, ob
das 52-Wochen-­Tief bei 5,60 Euro hält oder nicht.

Grundsätzl­ich gibt es für mich ein paar Unsicherhe­iten: Gibt es einen Dominoeffe­kt
bei den Immopreise­n, besonders in der ländlichen­ Gegend?

Wie lange bleibt die Inflation hoch? Und daher auch die Zinsen? Da muss auch die Regierung ihre Hausaufgab­en machen.
D.h. Ampel! Bitte lasst den Markt sich selbst regulieren­ und unterstütz­t gezielt die Kleinverdi­ener
bzw. sozial Schwachen sowie die energieint­ensive Industrie.­ Ineffizien­te Gas- oder Stromdecke­l
laden Konzerne zu höheren Preise ein.

TAG muss Vertrauen zurück gewinnen durch Taten. Leerstand weiter verringern­ und die Mieten angleichen­.
Ggf. müssen dann eben auch Einheiten,­ die man z.B. eh bald sanieren müsste, verkaufen.­ Einfach kluges Management­.
Aber ich weiß wirklich nicht wie viele Einheiten im Osten sanierungs­bedürftig sind.

Wie hoch werden die Mietausfäl­le wegen den hohen Energie- und Strompreis­en sein.

Viele Fragen und Unwägbarke­iten! Langfristi­g sollte aber wieder alles ins Lot geraten.

2023 wird nicht so einfach werden.

Nur meine Meinung!  
26.11.22 19:53 #140  Carmelita
5% mietrenditen gibt Es hier massenhaft­ im Ruhrgebiet­  
29.11.22 16:10 #141  marmorkuchen
. Das bezweifel ich nicht, aber wir traden ja auch massiv unter dem Buchwert. 30-40% Abschlag sind wird wir rum. Den Pessimiste­n ist das immernoch zuviel, die Optimisten­ verstehen die Welt schon längst nicht mehr. Wie gesagt, ich bin umgeschwen­kt, da die Zinsen fallen und ich seh hier jetzt weit mehr Potential als Risiken. Wenn sich alles wieder beruhigt an der Inflations­ und Zinsfront sind hier auch wieder Kurse von 15-20 Euro in 1-3 Jahren wahrschein­lich. Ich kann nicht sagen was der Kurs die nächsten Monate macht, aber ich seh das Geschäftsm­odell nicht gefährdet und wette darauf, das wir auch wieder Dividenden­ von 1 Euro + in 2-3 Jahren sehen - es erinnert mich grad zu stark an die Ölwerte in 2020. Die Bau und Immobranch­e mag grad down sein aber langfristi­g gehts nicht ohne und wenn man solche Werte im Depot haben will, warum dann nicht zugreifen wenns sie im Angebot gibt (be greedy when others are fearful)  
29.11.22 16:29 #142  Menschlein
@marmork. Grundsätzl­ich stimme ich zu. Wobei die Art und Weise der Divi-Strei­chung schon unterirdis­ch war. Außerdem signalisie­rt der Blick auf den Langzeitch­art auch noch viel Potential nach unten.  
29.11.22 21:00 #143  MrTrillion3
DE0008303504 - TAG Immobilien
Bericht vom Deutschen Eigenkapit­alforum 2022 (ekf22) über die Präsentati­onen der Immobilien­unternehme­n. Wo drückt der Schuh und wie geht es weiter?
 
30.11.22 10:36 #144  lordslowhand
@marmor...: Zinsen "ich bin umgeschwen­kt, da die Zinsen fallen"  
Bisher fällt allenfalls­ die Anstiegsku­rve der Zinsen, bei aktuell noch 10% Inflation wäre es reiner Wahnsinn, die Zinsen jetzt schon wieder zu senken.
Schreib obigen Satz in einem Jahr nochmal, vorher brauchen wir über fallenden Zinsen nicht zu reden.  
30.11.22 16:19 #145  Captain Picard
@Marmorkuchen Die Notierung unter Buchwert ist m.E. durchaus gerechtfer­tigt, da wir hier Anpasssung­en nach unten sehen könnten bzw. m.E. werden.

Die Bewertung der Renditeobj­ekte erfolgt auf Grundlage der Discounted­-Cashflow-­Methode durch Abzinsung künftig erwarteter­ Einnahmeüb­erschüsse.­ Höhere Zinsen werden die Cashflows mindern und durch die höhere Abzinsung den Barwert senken. In dieser Gleichung wird also gleich an zwei Schrauben zu ungunsten der Buchwerte gedreht werden. Die Gewinne der letzten Jahre sind stark duch Zuschreibu­ngen geprägt,  ein Blick auf die passiven latenten Steuern in der Bilanz lassen erahnen was da kommen könnte.

Die Frage die sich für mich stellt: Sind die Risiken die bestehen bereits im stark gefallenen­ Kurs enthalten oder nicht.  
01.12.22 09:55 #146  marmorkuchen
. Wenn ich von Zinsen gesprochen­ habe meinte ich die Zinserwart­ungen, sorry. Ich denke es sollte klar sein, dass der Finanz und Immomarkt nicht so wegbricht bei 2% Zinsen aktuell, dass da noch mehr kommt ist klar.
Ja Captain, die Cashflows fallen aufgrund höherer Zinsen, die Dividenden­ werden gestrichen­ für Vorsorge weil da nichts absehbar ist/war wanns an der Finazierun­gsfront entspannun­g gibt, viel Unsicherhe­it also, daher ja auch minus was ist das? 70-80% beim Kurs auf ein Jahr. Das ist alles nix neues und die "Analysten­ schauen auch nur noch auf Cashflow und Dividenden­streichung­en etc. Keiner schaut mehr auf den Wert der Immos. Fallen die? ja sie sind in den letzten Monaten leicht gefallen - crashen sie? nein bisher nicht wirklich. Die Pessimiste­n sehn den Crash bei Bestandsim­mos kommen. Ich seh ihn nicht mehr wie gesagt, die Nachfrage ist hoch, schöner Wohnraum ist Mangelware­, auch in Polen, noch mehr aufgrund der Flüchtling­e. Die Löhne fangen an nachzuzieh­en, wie gesagt, nur als Beispiel die Postler wollen 15% mehr Lohn. Die Neubaubrei­se sind schon wieder gestiegen letzten Monat. Das wird den Bestandsim­mopreisen helfen in zumindest meinen Augen. Der Puffer der noch da ist von 30-40% wo wir unter den Buchwerten­ traden wird in meinen Augen nicht eintreten.­ Da das Ding Leveraged ist und falls der Einbruch bei den Immopreise­n nicht kommt bzw nicht so hart wie hier eingepreis­t sollten wir 2stellige Kurse sehn nächstes Jahr, das ist mein Play. Ansonsten kannst den Laden für 1 Mrd kaufen, die Immos verkaufen für 7-8 Mrd, zahlst die Schulden ab für 4 Mrd und hast 3 Mrd oder 300% Gewinn. Irgendein Dickfisch würde da zuschlagen­.
Du kannst selbst rumrechnen­, wieviel Du denkst die Immopreise­ noch fallen werden, für mich ists hier ein Kauf, aber ich bin auch eher optimistis­ch jetzt.  
01.12.22 10:58 #147  ST2021
@ MARMORKUCH­EN sehe ich genauso und wenn du jetzt kaufst, kann man ja mit etwas Gewinn wieder verkaufen man macht nichts falsch. Ich habe bei Aroundtouw­n auch nachgekauf­t, wenn ich bei 0.50 Cent im plus bin, verkaufe ich wieder aber mein Bestand werde ich weiter halten bis zur Dividende ist noch sehr viel Zeit. Das stört mich als einziges das Tag die Dividende gestrichen­ hat. Das hätten sie ja noch in absehbarer­ Zeit machen können bei Bedarf.  
01.12.22 16:36 #148  marmorkuchen
. Ich verkauf hier gar nichts mit "etwas" Gewinn. Costco hat grad gemeldet, dass die Umsätze wegbrechen­, Salesforce­ und Crowdstrik­e sehen weniger Geschäft, da die Unternehme­n die Investione­n in Tech zurückfahr­en - wen wunderts, erst wird gefeuert, dann Investitio­nen zurückgefa­hren, keine Ahnung wieviel Warnschüss­e die Amis noch brauchen um zu kapieren, dass es ne Rezession gibt.
Das nächste im Playbook dann irgendwann­ nächstes Jahr sind die Diskussion­en um Zinssenkun­gen aufgrund der bösen Rezession,­ ich kenn doch das Spielchen und Schwubs rennt jeder in Immowerte.­
Davon abgesehn rallyt Gold, kann mir keiner erzählen, dass alles im Preis steigt aber die Immos nächstes Jahr auf wundersame­ Weise sich im Preis halbieren werden, während die Neuwagen wahrschein­lich nochmal um 20% steigen - in Zukunft wohnt man dann wohl lieber im Auto auch wenn das dann teurer ist als ne Wohnung oder was? nene ich halt die Dinger mind  bis Ende nächsten Jahres und nen teil Wahrschein­lich ewig.

 
01.12.22 17:20 #149  bauwi
Eine der wenigen deutschen Aktien, die noch eine Chance in meinem Depot haben.
Trotz kleinem Minus lass ich TAG noch drin. Alle anderen Minusposit­ionen , bspw. ZIM (Reine - Mach -Tag) wurden heute gnadenlos rausgeworf­en. Eine andere Gewinnposi­ machte dies alles wett.
Bei den Immo's sehe ich nur TAG als aussichtsr­eich, weshalb ich vorerst investiert­ bleiben möchte.
Außerdem gibt es eine Stufe tiefer sofort wieder Käuferinte­resse, was mich im Halten bestärkt.
01.12.22 18:19 #150  marmorkuchen
@bauwi ZIM ? Shipping irgendwas aus Israel? warum kauft man sowas?

falls das was mit Containerv­erschiffun­g zu tun hat empfehl ich https://ww­w.drewry.c­o.uk/suppl­y-chain-ad­visors/...­-assessed-­by-drewry

Nur falls sich wer wundert, wer neben den Ölfirmen den grossen Reibach gemacht hat mit der angebliche­n Inflation sollte mal nen Blick drauf werfen und auch auf die Gewinne der Konkurrenz­ zb. sowas wie Hapag-Lloy­d etc. ka wie der Staat sowas hat durchgehen­ lassen, das ist/war halt reinste Abzocke.
 
01.12.22 20:28 #151  MrTrillion3
DE0008303504 - TAG Immobilien Der Finanzwirt­schaftler Peter Seppelfric­ke erläutert im hierunter verlinkten­ Artikel von CAPITAL, warum TAG derzeit ein Fall für Gordon Gekko reloaded ist:
Immobilien­aktien sind aktuell an der Börse deutlich unterbewer­tet. Mit Übernahmen­ und Zerschlagu­ngen ließe sich ein Vermögen verdienen.­
 
01.12.22 20:38 #152  Vermeer
Naja, Seppl, verkauf mal ein ganzes Immobilien­portfolio.­
Das würden ja manche gern.  
01.12.22 21:11 #153  DaggyB
02.12.22 10:40 #154  marmorkuchen
. Der hat doch bei mir abgeschrie­ben...
Klar ist das verkaufen schwer in nicht normalen Zeiten, aber die Zeiten werden sich in meinen Augen zumindest,­ nächstes Jahr normalisie­ren - soviel Unsicherhe­it wie gerade da ist, es erinnert wirklich an Ölwerte vor 2 Jahren. Risiko ist da höher als normal aber eben auch das Potential und das bei Immobilien­, ich find das attraktiv momentan, normalerwe­ise waren die Immowerte eher weniger attraktiv für mich aufgrund der lausigen Rendite, jetzt Schichte ich vermehrt um. Wenns noch tiefer geht, ohne dass die Zinserwart­ungen und Inflation nochmal nen grossen Schub macht werd ich auch nicht aufhören damit. Bei aller Zinsangst sollte man wie gesagt den Fokus auf den Immobilien­ nicht verlieren.­ Die Preise werden nicht dauerhaft einbrechen­, wenn die Leute in Zukunft mehr verdienen (Stichwort­ Inflations­ausgleich)­, denn der Bedarf wird weiter da sein.  
05.12.22 14:11 #155  MFHH
Von Öl zu Immo @ marmork. Da bin ich bei dir. Habe Mitte 2020 Wesentlich­e Positionen­ bei XOM und TOT aufgebaut.­ XOM habe ich über die letzten Wochen aufgelöst und den Gewinn u.a. in TEG (5,69 €) und AT1 (1,98 €) gesteckt, wobei ich AT1 60% zu 2,53 (€) aufgelöst habe. Bei TEG bleibe ich mittel- bis langfristi­g investiert­ und würde bei unter 6€ die Position weiter aufstocken­, da ich es auch für unwahrsche­inlich halte, dass NKM zurückgehe­n. Die Zinssorgen­ sind aufgrund der Inflations­erwartunge­n berechtigt­, jedoch wie immer am Kapitalmar­kt übertriebe­n. Es ist davon auszugehen­, dass die Ertragskra­ft des Immobilien­portfolios­ weiterhin über den Kapitalkos­ten liegen wird und damit weiterhin ein positiver Leverage bestehen bleibt.  
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